깡통전세 사기 및 피해자 대응 방안
깡통전세는 주택 가격 대비 전세 보증금의 비율(전세가율)이 80% 이상인 전세 계약을 의미합니다. 이러한 경우, 집주인이 주택담보대출을 포함한 부채를 상환하지 못하면 전세 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 특히 신축 빌라나 오피스텔에서 이러한 문제가 자주 발생하며, 부동산 시세 변동에 따라 전세가율이 상승하면 자연스럽게 깡통전세로 전환될 가능성이 높아집니다.
깡통전세 사기는 이러한 상황을 악용하여 세입자의 전세보증금을 의도적으로 편취하는 행위를 말합니다. 이는 주로 공인중개사, 감정평가사 등과 공모하여 실제 시세보다 높은 가격으로 전세 계약을 체결한 후, 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 경매에 넘기는 방식으로 이루어집니다. 이로 인해 세입자는 보증금을 반환받지 못하는 피해를 입을 수 있습니다.
깡통전세 사기의 주요 유형
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전세 보증금을 부풀린 후 명의 이전
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집주인이 전세 보증금을 시세보다 높게 책정한 뒤 경제적 능력이 부족한 제3자에게 명의를 이전하는 방식입니다.
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건물 전체를 이용한 전세 사기
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소유자가 공인중개사와 공모하여 다가구주택 전체에 대한 전세 계약을 체결한 후, 세입자들의 보증금을 챙긴 뒤 건물을 경매에 넘기는 사례입니다.
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전월세 이중계약 사기
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집주인이 기존 세입자가 거주하는 주택을 또 다른 세입자와 계약하여 보증금을 편취하는 사례입니다.
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신탁 건물 전세 사기
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건물주가 소유권을 신탁회사에 이전한 후, 이를 세입자에게 알리지 않고 자신의 소유물인 것처럼 속여 전세 계약을 체결하는 방식입니다.
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깡통전세 사기를 예방하는 방법
깡통전세 및 전세 사기는 주로 집주인과 세입자 간 정보 비대칭에서 발생하는 경우가 많습니다. 따라서 계약을 체결하기 전 아래 사항을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.
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해당 부동산의 매매 시세 및 전세 시세를 정확히 확인하여 전세가율을 검토해야 합니다.
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근저당권, 전세권 등 선순위 채권 여부를 확인하여 부채 규모를 파악해야 합니다.
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집주인의 세금 체납 여부를 조회하여 향후 재정적 문제가 발생할 가능성을 미리 점검해야 합니다.
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계약 체결 시 주택임대차표준계약서를 사용하여 불리한 계약 조건을 방지해야 합니다.
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집주인과 중개인이 계약을 서두르거나 과도한 보증금을 요구할 경우 신중히 검토해야 합니다.
깡통전세 사기를 당한 경우의 대응 방법
전세 사기를 당한 경우, 형사적·민사적 절차를 통해 대응할 수 있습니다.
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형사고소 (사기죄)
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집주인 및 관련자들을 사기죄로 형사 고소할 수 있으며, 이는 전세계약이 종료되지 않은 상태에서도 가능합니다.
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전세보증금 규모가 크기 때문에, 사기범이 실형을 피하기 위해 피해자와 합의할 가능성이 있습니다. 이 경우 보증금을 일부라도 반환받을 수 있습니다.
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민사소송 제기
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금전적 배상을 원할 경우, 민사소송을 통해 피해 변제를 요청할 수 있습니다.
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소송을 제기하기 전에 지급명령을 신청하면 보다 신속한 절차를 통해 보증금 반환을 받을 수 있습니다.
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사전 보호 조치 (가압류 및 가처분 신청)
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소송에서 승소하더라도 집주인이 재산을 처분할 경우 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 가압류 및 가처분 신청을 통해 재산 처분을 막아야 합니다.
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