부동산 명의 신탁은 실권리자
명의 등기에 관한 법률에 따라 해당
물권의 명의에 대한 약정을 말하는데요.
쉽게 말해 부동산 소유권을
보유하거나 취득한 사람이 대내적으로
실권리자에게 위임하는 것을 형식입니다.
이러한 명의 신탁은 탈세, 강제 집행
회피 등을 목적으로 악용하는 사례를
예방하기 위해 법적 제한을 받는데요.
그래서 오늘은 명의 신탁의 적용
대상과 유형, 법적 효력과 관련한
법률관계 등을 알아보도록 하겠습니다.
먼저 명의 신탁의 적용 대상은
타인과의 사이에서 실권리자에게
부동산 물권을 보유하기로 한
등기의 명의에 해당하는데요.
또한 채무 변제를 위해 물권을
이전 받거나 가등기하는 경우나
2인 이상이 공유하는 경우에는
적용 대상에서 제외됩니다.
더불어 신탁법이나 자본시장과
금융 투자업에 관한 법률에 따라
신탁 재산을 등기한 경우에도 마찬가지로
제외되는 점에 주의해야 합니다.
종중이나 배우자, 종교 단체에
대해서는 조세 포탈이나 강제 집행
면탈에 해당하지 않는 경우
특례법이 적용됩니다.
먼저 종중은 보유한 부동산에
대해 종중 및 대표자 외의 사람을
명의로 등기할 수 있는데요.
또한 배우자 명으로 부동산 물권을
등기하거나 종교단체 혹은 산하 조직이
등기한 경우에도 특례법이 적용됩니다.
한편 부동산 실권리자 명의 등기법에
따라 명의 신탁 약정은 무효로 하며,
해당 등기에 따른 물권 변동도 무효인데요.
이때 계약서의 명의 수탁자가
일방의 당사자이고, 상대방이 이 사실을
알지 못한 경우에는 유효합니다.
또한 해당 명의신탁 약정과
물권변동 무효 사항 제3자에게 대항하지
못하며 제3자에게 효력이 없습니다.
이러한 부동산 실권리자 명의
등기법의 적용을 받는 명의 신탁에는
유형에 따른 법률관계를 갖는데요.
먼저 양자 간의 명의 신탁은 일반
명의 신탁과 같은 내용으로 효력이 없는
약정에 불과합니다.
그러므로 이 자체로 위반에 해당하는
것은 아니며 해당 등기에 대한 물권변동
내용만을 무효로 한다는 점이 특징인데요.
또한 등기 회복과 같은 권리행사를
금하지 않는 대신 명의 신탁자에게는
행정 처분 등을 부과하여 재산권 보장의
본질을 보장하도록 규제하는 것입니다.
이에 따라 타인 명의 등기만으로는
불법 원인급여라고 볼 수 없으며
부동산 등기 제도의 약용을 막는 것이
근본적인 목적입니다.
또한 3자 간의 등기 명의 신탁은
법에서 정한 유예 기간 경과에 따라
기존의 약정이 무효 처리되는 것인데요.
이후 해당 부동산은 매도인의
소유가 되고 매도인은 명의수탁자에게
등기 말소를 구할 수 있습니다.
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이때 매도인과 명의 신탁자의
계약은 유효하므로 명의신탁자는
매도인을 대위하여 등기 말소를
구할 수 있는데요.
만약 매수인이 부동산을 인도받아
점유하는 경우라면 소유권 이전등기
청구권은 소멸 시효가 진행되지 않는
중간생략 등기형에 해당합니다.
[출처] 부동산 명의 신탁에 대한 개념과 법률 정보|작성자 동원부동산정동원소장
