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임대차 3법이 시행된 지도 벌써 4개월이 넘어간다. 현 정권 출범 이후 23번째 부동산 대책으로 전격 시행 중인 임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로써, 언론에서 가장 많이 다루어진 계약갱신청구권의 내용은 다들 대충 알고 계실 것 같다. 2년까지 보장되던 임차인의 임차 기간이 4년(2+2)으로 보장 기간이 늘어나게 된 것이다. 법안에 대한 평가는 뒤로 하고 너무 자주 바뀌어 부동산 복덕방도 따라가기 힘들다고 하는 부동산 대책, 임대차 3법이란 무엇인지 대표적인 분쟁 사례와 함께 짚어보도록 하자.

임대차 3법의 계약갱신청구권과 전월세상한제는 「주택임대차보호법」 개정안에서, 전월세신고제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안에 담겨있다. 가장 탈도 많고 논란도 많았던 계약갱신청구권은 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 임대인 본인이나 직계존속 또는 비속이 그 주택에 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다는 내용을 골자로 한다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다.

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전월세신고제는 정확히 말하면 2021년 6월 1일부터 신고 의무가 부과되는데, 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 한다는 내용이다. 임대차 신고를 하면 확정일자를 부여한 것으로 간주하니 한층 더 임차인을 보호하는 법안이라고 할 수 있다.

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위에서 언급한 계약 갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용되도록 하면서 다양한 분쟁 사례가 발생했다. 대표적인 예를 하나 살펴보자.

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만약 임대차 계약 만기가 10월 1일인데, 임대인이 6월 1일 계약갱신 거절의 의사표시를 하고 임대인이 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에도 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까? 임대차 3법 부칙 제2조 제1항에 의하면, ‘계약갱신청구권은 기존 임대차 계약에도 소급하여 적용된다’고 정하고 있으나, 같은 법 부칙 제2조 제2항에 의하면 ‘이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다’고 정하고 있는바 이 경우에는 계약갱신청구를 거절할 수 있다.

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다만, 제3자와 임대차 계약을 체결한 사실이 없고 임차인에게 계약갱신거절 통지만 한 상황에서는 임차인은 연장을 요구할 수 있다. 임대인이 계약 해지를 통보하는 내용증명을 보냈다고 하더라도 마찬가지이다. 내용증명이 해지의 의사표시와 관련하여 더욱 강력한 효과를 부여하는 것은 아니기 때문이다.

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집주인인 임대인이 다른 사람에게 집을 팔았다고 해도 마찬가지로 새로운 집주인이 실거주하지 않는 이상 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 요구할 수 있다. 이때 새로운 집주인이 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있는데, 만약 ‘기존 세입자가 계약이 갱신되었다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면’ 전 세입자가 손해배상 소송을 할 수도 있다고 한다.

임대차 3법 하에서 발생하고 있는 수많은 분쟁 사례를 한정된 지면 하에서 소개하는 데에는 한계가 있을 것 같다. 필자는 법률 전문가로서 부동산 정책에는 문외한이지만, 올해 3월 발생하였던 ‘마스크 대란’을 떠올리며 생각해본다. 마스크를 사기 위해 날짜까지 정해가며 아침마다 대기줄에 섰던 국민들은 이제는 쉽게 마스크를 구할 수 있다. 면 마스크, 품질이 떨어지는 마스크를 쓰기로 마음을 먹어서가 아니라, 마스크 공급이 늘어나면서 상황이 안정화됐기 때문이다. 부동산도 마찬가지로 일정 부분 공급이 뒷받침되어야 현 상황이 개선되지 않을까 하고 조심스레 예측해본다.