안녕하세요, 법률사무소 유심입니다.

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법률상담을 하다 보면 전세계약을 잘못 체결해서 보증금으로 지급한 돈을 돌려받지 못하고 전전긍긍하는 안타까운 사연을 듣게 됩니다. 특히 전세계약을 처음 체결해 보는 사회초년생이나 신혼부부들이 위와 같은 일을 당하는 경우가 많아 참으로 안타까운 경우가 많습니다. 따라서 전세계약을 체결할 땐 각별한 주의가 필요한데요.

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이번 시간에는 전세계약을 체결할 때 주의해야 할 사항 세 가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

01. 먼저 등기부등본을 확인해 볼 것

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먼저 전세계약을 체결하기 전엔 해당 부동산의 등기부등본을 꼭 확인해 보아야 합니다. 보통은 계약을 중개한 부동산 사무실에서 확인을 시켜주기도 하지만 인터넷을 통해서도 누구든지 직접 확인해 볼 수 있습니다. 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 해당 부동산의 주소를 검색하면 등기부등본을 열람해 볼 수 있습니다.

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✔ 등기부등본에서 무엇을 확인해야 하는지

➥ 먼저 등기부등본에 기재된 소유자와 전세계약의 계약자가 동일한지 확인해 보아야 합니다. 가끔 부동산의 소유자도 아닌 사람이 소유자 행세를 하면서 보증금을 받는 경우도 있기 때문입니다. 또는 소유자에게 권한을 위임받은 대리인이라고 하면서 계약을 하고 보증금을 받아 가는 경우도 있어 주의가 필요합니다. 소유자와 직접 계약을 체결하는 것이 가장 안전하지만 부득이하게 소유자의 대리인과 계약을 체결해야 하는 경우라면 소유자로부터 위임받은 위임장과 소유자의 인감증명서를 반드시 확인하고 계약을 체결해야 합니다. 또한 계약은 소유자와 하지 않더라도 보증금은 소유자의 계좌로 직접 이체하는 것이 바람직합니다.

02. 근저당 설정 확인

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두 번째로 등기부등본에서 확인해 보아야 할 것은 부동산에 근저당이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 얼마나 설정되어 있는지입니다. 근저당은 앞으로 생길 채권에 대해 해당 부동산을 담보로 하여 일정 금액에 대해 저당권을 미리 설정해두는 것으로, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 저당권을 설정한 해당 부동산에 대해 채권자가 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

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해당 부동산에 근저당이 설정되어 있다면 등기부등본 '을구'에 근저당권자가 누구인지, 채권 최고액이 얼마인지 기재되어 있을 것입니다. 이때 채권 최고액이 부동산의 가액과 내가 돌려받아야 할 보증금에 비해 과도하게 설정되어 있다면 추후에 보증금을 일부만 돌려받거나 전액 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수 있으니 주의가 필요합니다.

03. 전입신고와 확정일자 받기

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마지막으로 잔금을 지급하고 부동산을 인도받은 다음에는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 임차인은 그 부동산을 점유하고 있을 뿐만 아니라 전입신고까지 마쳐야 대항력을 갖기 때문에 소유자가 해당 부동산을 제3자에게 매도하거나 경매로 넘어가더라도 임차인이 양수인에게 임차인으로서의 권리를 계속 주장할 수 있습니다. 따라서 임차인은 양수인에게 임대차계약의 존속을 주장하거나 보증금의 반환을 청구할 수 있는 것입니다. 또한 확정일자를 받아두면 최우선변제권이 생겨 보증금의 일정액을 최우선으로 변제받을 수도 있게 됩니다.