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명도는 살고 있는 집을 임차인이 비워주고 부동산 소유주에게 다시 인도하는 것을 말합니다 그런데 만약에 계약 기간 만료되거나 월세가 미납되어 계약이 무효가 되었을 때 임차인이 집을 비워 주지 않는다면 법적 절차를 진행해야 할 것입니다 이만저만 골치 아픈 일이 아닌데요 상식적으로 당연히 비워줘야 하는 부분인데 비워 주지 않는다면 정말 만만치 않는 임차인이기도 합니다 그래서 오늘은 이와 관련해서 소송으로 쉽게 풀어 갈수 있는 방법을 말해 보고자 합니다

명도라는 원하는 결과를 얻기 위해서는 가장 먼저 계약 해지 통보를 하여야 합니다 임대인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 계약을 해지한다는 내용 통고를 보내야 합니다

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주의할 점은 전세 계약기간이 2년이라 하더라도 세입자가 1회 연장 가능합니다 계약 해지 통보 시 이 부분 참고하시면 되는데 임대인이 그 집에 들어가 살아야 하는 경우라면 세입자에게 1회 연장의 기회를 주지 않아도 됩니다 이때 집주인뿐만 아니라 그 직계가족이 들어가 살아야 할 경우라도 마찬가지입니다

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첫 번째로 체크해야 할 것은 계약 해지 통보가 2개월 전에 상대방에게 꼭 도달해야 되므로 계약 해지 내용 통고가 세입자에게 도달되었는지 확인하여야 됩니다 계약 해지통고가 도달되었는지는 내용 통고서를 보낼 때 우체국에서 등기번호를 부여해 주는데 인터넷에서 그 번호로 등기번호 조회를 하게 되면 세입자가 그 내용 통고를 받았는지 받지 않았는지 확인이 됩니다

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만약 임차인이 내용 통고를 수령하지 않았다면 임대인이 보낸 내용 통고서를 사진 찍어 카톡 문자나 일반 메시지 문자 등으로 보내 계약 해지 의사를 전달하여야 합니다

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두 번째 만약 그 계약 해지 통보를 받고도 세입자가 아무 반응이 없다거나 더 살겠다는 의사표시를 한다면 임대인은 계약기간 만료 전이라도 법원에 소송을 제기할 수 있습니다

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명도소송의 경우 최소 3개월에서 6개월 소요가 되므로 이 기간 참고하셔서 진행하는 것이 좋습니다

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세 번째 체크포인트 소송을 진행했는데도 불구하고 추후에 점유자가 다르다 하여 명도 강제집행이 어려워질 때가 있습니다 이럴 경우를 대비하여 부동산 처분금지 가처분 신청을 하여 가차분 집행을 하게 되면 현재 점유자가 누구인지 정확히 파악이 가능하고 이후 점유자가 바뀐다 하더라도 명도집행에는 문제가 없으니 소송 전에 가처분은 꼭 해두어야 합니다

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네 번째 체크포인트 명도 소송 시 소요되는 비용은 모두 상대방에게 전가할 수 있습니다 다만 명도소송의 경우 소송가액에 상대방에게 청구할 수 있는 변호사 비용이 달라질 수 있는 점은 체크하시고 진행하시는 것이 좋습니다

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월세 계약의 경우 임차인이 2기 즉 2달분 임대료를 미납하였을 때 임대인은 즉시 계약 해지를 통보하여야 합니다

계약 해지점에 임차인이 임대료를 전부 지불해 준다면 해지 사유는 없어지므로 계약 해지를 원한다면 연체된 그 시점에 계약 해지통고가 임차인에게 도달되도록 해야 되고 도달된 이후로는 집주인과 세입자의 임대차계약은 이미 해지가 된 상태라고 보시면 됩니다

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이때도 마찬가지로 내용 통고가 꼭 임차인에게 도달되어야 되니 이점 참고하시고 대처하시면 됩니다

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월세 미납의 경우 계약기간 만료 전이라도 명도를 요구할 수 있고 명도 요구에 응하지 않을 경우 곧바로 명도소송절차에 들어갈 수 있습니다

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월세의 경우 특히 월세 보증금 일정액이 남아 있을 소송을 진행하는 것이 임대인의 입장에서 월세 손해를 덜 볼 수 있습니다 보증금이 다 없어진 후에 소송을 제기하게 되면 소송 기간 동안 세입자를 들일 수 없어 못 받은 개월 수만큼의 월세를 수령하지 못하는 손해를 입게 되니 이점 명심하시어 꼭 보증금이 남아 있을 때 소송을 제기하는 것이 좋습니다

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주택 명도 소송을 법원에 제기하게 되면 법원에 납부하는 인지대 등이 소요되는데 그 비용은 부동산 가액에 따라 대금이 달라집니다

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그리고 부동산 점유 이전금지 가처분 신청 시 법원에 인지대 송달료를 납부해야 되는데 통상적으로 60,000원 이내로 보시면 되고 담보를 제공해야 되는데 이 담보금을 공탁금이라고 합니다

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이 공탁금을 납부해야 비로소 가처분 결정이 나오는데 공탁금의 경우 대부분 보증보험회사의 증권 발행으로 가능하고 그 수수료는 몇만 원밖에 되지 않습니다

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이런 절차를 거쳐 가처분 결정이 나면 가처분 집행을 하여야 하는데 가처분 집행은 해당 법원의 집행관실에 접수한 돼 주의할 점은 가처분 결정 송달받은 날로부터 14일 이내에 집행이 완료되어야 합니다

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가처분 집행 시 법원에 납부하는 돈이 있는데 보통 70,000원 정도의 비용과 임차인이 문을 열어주지 않았을 시 열쇠 비용 100,000원이 소요됩니다

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이런 순서로 진행하고 비용을 납부하면 명도소송 준비가 완료됩니다

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간혹 어떤 세입자들은 내용증명만 보내도 반응을 보이고 어떤 분들은 가처분 시 언제 집을 비워주겠다고 하기도 하고 어떤 세입자들은 소장이 들어가고 재판이 시작될 무렵이면 언제 나가겠다고 하는 경우도 있고, 제일 속 썩이는 임차인은 판결을 받고도 이 명도집행을 하여야만 명도를 해주는 경우도 있습니다

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이렇게 되면 임대인으로서는 많이 답답해질 텐데요 그렇다고 판결까지 받았는데 그냥 있을 수는 없습니다 그래서 명도집행까지 가게 되는데 명도집행은 법원의 집행관이 세입자의 짐을 들어내고 대문을 잠근 후 열쇠를 임대인에게 넘겨주면 명도는 끝납니다

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자 이렇게 명도가 완료되었는데 원상복구비용과 그동안 소송하면서 들어간 비용이 있어 이는 별도로 세입자를 상대로 청구할 수 있습니다

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소송하면서 들어가는 비용은 소송비용액 확정 청구를 하면 되는데 소송비용액 확정 청구는 재판을 하지 않고 서류심사만으로 가능하고 원상복구비는 별도로 소송을 하여야 합니다

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이제 명도소송이 완료되었고 약간의 집수리 후에 새로운 세입자에게 임대를 놓기만 하면 됩니다 명도 소송절차 그리 어렵지 않습니다 그러나 처음 해보신 분들이라면 법률용어도 생소하고 절차도 번거롭다 생각하실 수 있습니다 어렵게 생각되신다면 그리고 빠르게 진행하고 싶다면 전문가의 조력을 받아보세요

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