오늘은 부동산의 권리 분석- 최우선변제 및 배당 순위 등 대해서 알아보겠습니다.

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법률 상식 부동산의 권리 분석 최우선변제 및 배당 순위 등

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부동산의 권리 분석 - 최우선변제 및 배당 순위 등

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부동산에 권리보전을 위해 근저당 등 담보를 설정할 경우

선순위권자 및 취우 선 변제 등 해당 부동산의 권리 분석을 정확히 파악한 후 진행해야 할 것입니다.​

이번엔 부동산의 권리 분석에 대해 살펴보겠습니다.

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1. 선순위 등기와의 관계 파악

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각 등기에는 등기한 순서대로 순위 번호를 부여합니다.

그리고 같은 구에서는 주등기의 순위 번호에 의해 등기의

우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 목적이나 권리와 동일한 순위 및 효력을 유지합니다. 가등기가 있는 경우 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순

위에 의하게 됩니다.

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위에서 설명한 것과 같이 같은 구에서는 순위 번호에 의해

우열이 가려지나 갑구와 을구 사이의 순위는 접수일자와 접수번호에 의해 그 우열이 가려 지게 됩니다.

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선순위 근저당권, 전세권, 가등기 담보권 등이 있는 부동

산에 근저당권을 설정하게 되면 우선순위에 따라 담보목

적물의 경매처분 시 선순위권자가 우선변제를 받고 나서 잔여 금액이 있으면 그 금액에 대해서만 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.

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따라서 근저당권을 설정할 때에는 반드시 부동산등기부 등본상에서 선 순위 권리자의 존재 여부와 채권 최고액, 전세금액 등을 확인한 후 설정해야 합니다.

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2. 주택임차권과의 관계 파악

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주택 임대차 계약에서 전세금을 우선 변제받기 위해 하는 전세권 설정은 임차인과 임대인이 공동으로 설정 등기를 해야 하기 때문에 현실적으로 쉽지가 않습니다. 이러한 이

유로 임차인의 주거안정을 도모하는 차원에서 주택임 대

차 보호법이 제정. 운영되고 있습니다.

주택 임대차보호법에 규정되어 있는 주택임차인의 권리관

계에 대해 알아보면 다음과 같습니다.

1) 대항력을 갖춘 임차인

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선순위 저당권, 가압류, 경매 개시 결정등기, 가등기 담보 등이 없는 임차주택에 임차인이 입주하고 주민등록을 마

치게 되면 주택임차인은 그 다음날로부터 대항력을 취득

하게 됩니다.

대항력을 취득하게 되면 임차주택이 다른 사람에게 양도

되거나 경락되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장

하여 임대 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있으며, 또 임대

기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까

지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.

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2) 확정일자를 갖춘 임차인

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임차인이 입주와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖추게 되면 임차주택이 경매나 공매되는 경우에 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후 순위 저당권, 전세권 등 후순

위 채권자와 일반 채권자에 우선하여 임차 보증금을 변제

받을 수 있습니다.

그러나 우선변제권이 있는 확정일자를 받은 임차인이라도

경매 청구권이 있는 것은 아니며, 임차보증금을 반환 받으

려면 확정판결문 등 집행권원을 얻어 경매를 신청하거나 다른 권리자가 신청한 경매 절차에서 배당신청을 하여 임

차 보증금을 우선변제받을 수 있습니다.

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3) 소액임차인의 최우선변제권

상대적으로 약자에 위치에 있는 소액임차인을 보호한다는

차원에서 주택 임대차보호법에서는 소액 임차보증금에 대

해 취우 선 변제권을 부여해 주고 있습니다.

임대차보증금이 소액인 경우 소액임차인은 임대차 주택이​

경매되더라도 대지가 액을 포함한 임차주택가액의 1/2범

위 안에서 일정 금액까지는 일반 차권뿐만 아니라 선순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대해 경매신청 기입등기 종료되기 전에 입주 및 주민등록을 마쳐야 합니

다.

3. 상가건물 임차권과의 관계 파악

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상가건물임대차보호법의 적용 대상 건물은 '임차보증금 +

차임 X 100' 이다음 금액 이하인 영세 영업용 상가건물

이 해당됩니다.

1) 서울시 : 3억 원 이하

2) 수도권 중 과밀억제권역 : 2억 5천만 원 이하

3) 광역시(인천시는 수도권에 포함) :1억 8천만 원 이하

4) 기타 지역 : 1억 5천만 원 이하

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4. 조세채권과의 관계 파악

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조세는 국세 및 지방세를 말하며, 국세와 지방세는 따로 규 정한 것을 제외하고는 공과금과 기타 채권에 우선하여 징수하게 됩니다.

따라서 근저당권을 설정할 때에는 안전한 채권확보를 위

해 조세채권과 저당권 간에 우선순위를 명확히 파악해 둘 필요가 있습니다.

조세채권은 당해세 우선 원칙이 있는데, 여기에 당해 세란 목적 부동산에 대해 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세 등의 국세와 재산세, 자동차세, 지역자원 시설세 등의 지

방세를 말합니다.​

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물적 담보의 목적물에 부과된 당해 세는 저당권의 설정이 법정기일 전에 이루어졌다 하더라도 법정기일 전후에 관

계없이 물적담보 채권보다 우선합니다.

따라서 법정기일 전에 설정된 저당권에 의해서 담보 되는

채권이라 하더라도 해당 목적 부동산에 부과된 조세채권

보다는 후 순위로 변제받게 되는 것입니다.​

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5. 임금채권과의 관계 파악

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임금, 퇴직금, 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 물적담보에 의해 담보된 채권을 제외하고 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩

니다.

다만, 물적담보에 우선하는 조세나 공과금에 대해서는 우

선하지 못합니다. 따라서 일반적으로 물적담보에 의해 담

보된 채권이 임금채권보다 우선변제를 받을 수 있습니다.

그러나 임금채권에 대해서도 일정한 경우에 최우선변제권

이 부여되는데, 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직

금, 재해보상금은 저당권에 의해 담보 되는 채권, 조세, 공

과금 및 다른 채권에 우선하여 변제 됩니다.

※ 권리 우선순위 정리

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1 - 각종 비용(경매비용 등)

2 - 소액임차보증금, 최종 3개월분의 임금과 3년간의 퇴직금 및 재해보상금

3- 해당 목적물에 대해 부과된 국세 및 지방세와 그 가산금 (당해세)

4- 저당권 설정 전에 국세 및 지방세의 법정기일이 도래된

국세 및 지방세와 그 가산금

5- 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권에 의해

담보된 채권 및 확정일자 있는 보증금

6- 2순위에 해당하는 임금, 퇴직금 등을 제외한 임금 기타

근로관계에 인한 채권

7- 저당권보다 후 순위의 국세, 지방세 등 지방자치단체의

징수금

8- 건강보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금 등 국세 및

지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금

9- 기타 일반채권

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