01. 명도소송이란?

​

명도소송이란 부동산을 점유할 정당한 권리가 없는 점유자를 강제로 내보내기 위해 토지 또는 건물 소유자가 제기하는 소송을 말합니다. 명도소송의 유형은 다양한데, 대표적인 경우가 임대차계약 종료 후에도 임차인이 나가지 않는 경우입니다. 그밖에, 아무 권한도 없는 사람이 무단으로 토지나 건물을 사용하고 있거나 경매 혹은 공매 낙찰을 받은 사람의 요구에도 기존 점유자가 명도를 거부하는 경우 등이 있습니다.

02. 명도소송, 제기 시점은 언제?

​

명도소송에서 중요한 부분 중 하나는 바로 제기 시점입니다. 아무리 빨리 소송을 진행한다고 하더라도 (통상적으로) 최소 6개월의 기간은 소요된다고 보시면 됩니다. 문제는, 연체 차임을 내겠다는 임차인의 말만 믿고서 수개월 연체가 된 이후에서야 명도소송을 검토하시게 되면, 그 지체한 시간만큼 매월 차임 상당의 손해를 입게 되기 때문에, 임차인이 차임을 연체하기 시작하면 곧바로 명도소송을 검토하시는 것이 좋습니다.

03. 명도소송, 핵심 포인트는?

​

명도소송에 앞서 가장 중요하게 확인해야 할 부분은 현 점유자가 누구인지 정확히 확인하고, 그 점유자를 상대로 '부동산점유이전금지가처분'을 미리 해두는 것입니다. 부동산점유이전금지가처분이란 명도소송을 할 때 목적물이 되는 부동산의 인도나 명도 청구권을 보전하기 위한 목적의 가처분입니다. 좀 더 단순하게 풀어보자면, 채권자(세입자)가 부동산의 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 신청하는 것입니다.

​

명도소송의 상대방은 채권자이기 때문에, 승소 판결을 근거로 강제집행을 할 수 있는 상대방은 채권자가 됩니다. 소송이 끝나기 전에 채권자가 제3자에게 점유를 이전하였다면 또다시 소송을 해야 하는 문제가 발생합니다. 이러한 문제를 예방하기 위해 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.

04. 토지의 경우 건물 명도와 다른 특이점이 있을까?

​

토지의 경우, 명도할 부분이 토지 전체일 경우라면 그대로 진행하시면 될 것이고, 토지 중 일부분에 대한 점유자가 있다면 그 일부분에 대해서만 특정이 필요한 경우도 있을 수 있습니다. 또한 토지 지상에 건물이 존재한다면 그 건물에 대해 철거 청구 또는 건물 세입자에 대해 퇴거 청구도 함께 검토해야 하며, 토지 지상의 건물이 세워지게 된 경위를 잘 살펴서, 건물에 대한 토지주와 건물주 사이의 권리관계가 어떠한지 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

​

기본적으로 건축법 등의 관계법령에 따르면, 신축 건물을 짓기 위해서는 그 부지의 소유권 또는 사용권을 확보해야 하며, 부지의 소유권이 없는 상태로 건물이 지어지는 것이 오히려 예외적인 경우입니다. 현실적으로는 여러 사실관계를 원인으로 하여, 건물 소유자가 그 부지에 대해 소유권이 아닌 법정지상권, 지상권, 임대차계약, 토지사용대차 등의 권리를 보유하고 있을 가능성이 존재합니다.

05. 마치며

​

명도소송은 다른 소송에 비해 이해관계가 비교적 명확하고 항소율도 높지 않지만, 시간과 비용을 절감하기 위해서는 부동산 전문 변호사와 함께 법리적 논리를 충분히 검증하고 소송에 임하는 것이 도움이 됩니다.

법률사무소 유심은,

​

법률사무소 유심은 결코 무리한 사건을 수임하지 않으며, 상담 단계에서부터 법률적으로 보호받을 수 있는 이익의 범위를 정확하게 설명해 드립니다. 믿고 맡길 수 있는 변호사, 법률사무소 유심과 함께하세요!