사례

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A는 아버지에게 토지를 형제인 B, C와 함께 물려받았습니다. 그런데 C가 빚을 갚지 못해 C의 지분이 경매로 넘어갔고, 甲이 낙찰을 받았습니다. 그래서 A는 아버지가 물려주신 토지를 생판 모르는 甲과 공유하는 상황을 맞아야 했습니다. 이 토지 끝자락에는 조상님의 산소가 있어서 누구에게 팔 수도 없거니와 집안 재산을 다른 사람과 공유하는 상황을 계속 내버려 둘 수 없었습니다. 그래서 A는 甲을 찾아가 지분 정리를 요청하였지만 甲은 터무니없는 금액을 요구하여 더 이상 협의를 할 수 없는 지경에 이르렀습니다. 이 상황에서 A는 무엇을 할 수 있을까요?

절차 및 분할 방법

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하나의 재산을 여러 명이 공동으로 소유할 수 있고, 이를 '공유관계'라고 하며, 사안에서는 공유물인 토지를 공유자 A, B, 甲이 지분별로 소유하고 있는 상황입니다.

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이렇게 어떤 물건을 여러 명이 공유하고 있을 때 각 공유자들은 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수도 있고, 지분에 따라 수익할 권리가 있습니다. 하지만 이 공유물의 사용, 관리 방법은 과반수 지분권자가 독점적으로 정할 수 있고, 이 공유물 자체를 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 그래서 사실 이 공유관계는 사안에 따라서는 아주 불편한 관계가 됩니다. 피를 나눈 형제들끼리 의견이 맞지 않아 분쟁이 생길 수도 있는데, 타인이라면 더할 것입니. 특히 이해관계가 서로 상충한다면 말할 것도 없을 겁니다. 다행인 점은, 공유자인 사람 누구든 언제든지 공유물분할 청구권을 행사해 공유관계의 청산을 청구할 수 있다는 것입니다. 공유자 사이에 공유물을 어떻게 할 것인지 협의를 하는 것이 가장 우선하지만 만약 협의가 되지 않을 때에는 법원에 공유물분할 청구소송을 하여 공유관계를 정리할 수 있습니다.

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공유물분할 청구소송은 공유관계에 있는 여러 사람들이 분쟁을 겪고 있을 때 공유관계를 해소할 수 있는 절차입니다. 특별한 사정이 없는 한, 공유자는 언제든지 다른 사람들을 상대로 공유물분할 청구권을 행사해 이 소송을 진행할 수 있습니다. 설령 다른 소유자들이 지금 정리를 원치 않는다고 하더라도 이를 거부할 수 없다는 것이 중요합니다. 그럼 이 공유물분할 청구소송이 있다면 위 사안의 토지는 어떻게 정리가 되는 것일까요? 여기서 제일 중요한 부분은 어떻게 분할이 될 것인가의 문제일 것입니다.

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법은 현물분할과 경매분할이라는 두 가지 방법을 규정하고 있습니다. 먼저 현물분할은 공유물이 토지인 경우, 경계측량을 하여 분필(分筆)하는 방법을 말합니다. 위 사례에서 토지의 공유자인 A, B, 甲은 현재 토지의 이용 상황, 도로 등을 고려해서 땅을 쪼갤 수도 있습니다. 또한 대법원은 이른바 대금정산의 방법을 현물분할의 한 형태로 인정을 하고 있습니다. 예를 들어 해당 토지에 대한 시가감정평가를 한 후에, A와 B가 甲의 지분을 매수하는 형태로 분할을 하는 것입니다. 실제 이 방법이 공유물분할 청구소송에서 많이 쓰입니다.

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다음은 경매분할입니다. 많은 분들이 공유물분할 청구소송이 있으면 무조건 공유물이 경매로 넘어간다고 알고 계시는데 실제로는 꼭 그렇지만은 않습니다. 공유물이 경매분할이 되려면 몇 가지 조건이 필요합니다. 그 조건이라 함은 바로 현물분할이 불가능하거나 현저히 곤란한 때를 말하는데요. 가령 공유물이 건물이나 자동차 같은 물건이라면 처음부터 측량을 하여 쪼개는 것이 불가능할 것이고, 공유자들 서로가 상대방의 지분을 매수할 돈이 없다거나 또는 서로 상대방의 지분을 매수하겠다고 첨예하게 다툴 때에는 현물분할의 한 방법인 대금정산도 어려워질 것입니다. 이럴 때에는 공유물이 경매분할이 될 수 있습니다.

마치며

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결론적으로 위 사안의 A와 B는 甲을 상대로 공유물분할 청구소송을 통해 甲의 지분 매수를 시도할 수 있습니다. 이때 甲이 자신이 경락한 금액 이하로는 절대 공유물 소송에 응할 수 없다고 하더라도 결론이 바뀔 일을 생각하기 어렵습니다. 왜냐하면 이 소송에서는 소송 현재 시점의 시가감정평가 액수를 기준으로 대금정산액을 정하는 것이지, 甲이 얼마에 경락하였는지는 이 소송에서 고려할 요소가 될 수 없기 때문입니다.

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물론 대금정산을 위해서 A가 추가적으로 준비하여야 할 사항들이 있습니다. 해당 토지를 대금정산을 통해 A 또는 B의 소유로 해야 하는 당위성을 설명하여야 하기 때문입니다. 가령 조상 대대로 물려받은 집안의 재산이라고 하거나, 토지를 분필했을 때 토지 가액의 현저한 감쇄가 있을 것이 분명하다는 등의 자료를 준비하여야 하고, 또한 대금정산을 할 자력이 있다는 점도 법원에 어필을 해야 할 것입니다.

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공유물분할 청구소송의 논리와 법리는 분명합니다. 그래서 이 자체를 이해하는 데에는 큰 어려움이 없습니다. 하지만 실제 소송에서는 공유관계를 어떻게 정리할 것인가를 두고 지루한 법정 공방이 이어지기 십상입니다. 또한 고도의 협상 기술이 필요하기도 합니다. 따라서 이 공유물분할 청구소송에 경험이 많은 변호사와 함께 소송을 진행하여 불필요한 시간과 비용의 낭비를 막는 것이 정말 중요하겠습니다. 많은 분들이 공유물분할 청구권을 행사하는 과정에서 변호사에게 소송 및 후속절차까지 모든 업무를 위탁하는 일이 많은 것이 그 이유라고 할 수 있겠습니다.