안녕하세요, 알기쉬운 법률세상입니다.

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여러분은 집을 고를 때에 어떤 부분들을 가장 중요시 하나요? 우리나라 사람들은 풍수지리의 영향으로 창문은 남향이 좋으며, 머리는 북쪽으로 가지 않게, 수로가 지나는 곳에 침대를 두지 않게 등등 여러 가지 조건들이 많습니다. 그 중 아마 일조권에 대한 부분도 상당히 중요하게 여기실 것입니다.

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똑같은 조건의 아파트가 있는데 한 아파트는 바로 앞에 건물이 마주보고 있고 다른 아파트는 바로 앞에 마주하는 건물이 없이 탁 트인 산이 있다면 당연히 후자를 고를 것입니다.

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이처럼 자신의 집에서 평온하게 생활하기 위해서는 집의 앞에 가리는 것이 있는지 없는지 살펴보시는 것도 매우 중요합니다. 바로 앞에 건물이 있는 경우라면 햇빛이 잘 들지 않는 것도 물론이고 앞집의 사람과 창문을 통해 서로 프라이버시 침해 등의 문제도 발생할 수 있기 때문입니다.

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실제로 우리나라의 아파트 중 옆 건물과 가장 좁은 간격을 가진 아파트가 있는데 옆 건물과의 간격이 단 50cm밖에 되지 않는다고 합니다. 하지만 이 구역은 주거구역이 아닌 곳이기 때문에 건축법상으로는 불법적인 요소가 없다고 합니다. 오늘은 이러한 주거 공간에서의 일조권에 대한 내용을 상세하게 다루어 보겠습니다.

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동일한 아파트인데 호실마다 가격의 차이가 있는 데에는 이유가 있습니다. 같은 동의 아파트에 층수마다 가격이 상이한 것은 바로 일조권, 조망권의 값어치가 포함이 되었기 때문입니다.

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실제로 아파트의 가격을 살펴 보면 고층일수록 프리미엄이 붙어 1층과 고층의 차이는 크게 몇 억씩 나는 경우도 있습니다. 아무래도 1층에 살게 되면 지나다니는 사람들이 바로 보이기 때문에 탑층의 호실보다 누릴 수 있는 조망이 없기 때문입니다. 만약 어떤 건물 앞에 다른 건물이 올라오게 되면 상대적으로 북쪽에 있는 건물은 일조권의 침해를 받게 됩니다.

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하지만 건축법 상에 위배가 되는 내용이 있다면 건축 허가가 나지 않았겠지만 이미 올라오는 건물에 대해서 앞으로 일조권이 침해될 것과 그로 인한 집값이 하락 할 것에 대한 손해를 배상하라는 내용을 담은 소송이 바로 일조권소송입니다.

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본 소송은 일반적으로 개개인이 진행하는 것보다 아파트 주민 전체가 함께 진행하는 경우가 많으며 시세 하락 분을 산정하여 그 한도 내에서 보상액을 결정하고 있습니다. 하지만 이런 피해의 금원을 산정하는 것은 일반인들이 단순하게 계산해낼 수 있는 것이 아니기 때문에 관련 지식을 보유한 변호사에게 적절하게 도움을 받아보시는 것을 권장합니다.

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부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 일조권 사선제한에 대해서 들어보신 적이 있으실 것입니다.

 

일조권 사선제한이란 건축법 상 주거지역에서 건축물을 짓는 경우에 정북 방향 쪽으로 접근해있는 대지의 경계선으로부터 일정 거리를 유지하도록 하는 규제를 말합니다. 즉 다시 말해 주변 건축물이 햇빛을 충분히 받을 수 있게 일조권을 보호하기 위하여 건물의 높이에 제한을 두는 것을 말합니다.

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흔히 높지 않은 다세대주택 등의 건물을 보면 4층 이상부터 계단식으로 지어진 것을 많이 보셨을 것입니다. 주택법으로 인하여 4층부터 규제를 받게 되어 4층 이상부터는 인접한 대지의 경계선으로부터 건축물의 각 높이가 1/2 이상 떨어져있어야 하기 때문에 이에 맞춰 짓다보니 층이 높아질수록 계단 형식으로 지어져 면적이 좁아지게 되는 것입니다.

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부동산 투기꾼들이나 부동산으로 수익을 내는 분들이 이 사선제한을 중요시 보셔야 하는 이유는 바로 주택의 수익성과 직접 연관된 부분이기 때문입니다. 계단 형으로 4층 이상의 층수에서 면적이 좁아지게 되면 그만큼 월세나 임대료 등의 수익이 떨어지기 때문에 일조권 사선제한으로 인하여 사용하지 못하는 면적이 어느 정도 되는지를 잘 파악을 하셔서 투자를 하시는 것이 좋겠습니다.

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일부 전문가들은 이러한 사선제한 규제가 풀리게 되면 주거면적의 최대 30%까지 사용이 가능하다는 의견이 있고 이런 규제는 일부 노후 주거지역들에게는 규제를 완화해줘야 한다는 목소리가 나오고 있습니다.

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건축법의 규정에 따르면 일조권을 보장하기 위해서는 건물 간의 거리나 높이 등에 대한 제한을 두고 있어 일조권 사선제한 제도도 발의된 것입니다.

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또한 일조권을 침해받지 않는 범위는 오전 9시부터 오후 3시 사이에 2시간 이상 연속하여 햇빛이 들어와야 하며

오전 8시부터 오후 4시까지 4시간동안 햇빛이 들어와야 하는 조건이 꼭 지켜져야 합니다. 만약 이 시간동안 연속하는 햇빛이 들어오지 않거나 햇빛이 드는 총 시간이 4시간 이하인 경우라면 건축법에 위배되는 건물이 앞쪽에 지어졌다는 말이므로 일조권의 침해로 인정받을 수 있는 상황에 해당합니다.

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이 말은 앞쪽에 위치한 건물이 일조권 사선제한을 지키지 않고 지어진 건물로 볼 수 있는 것이므로 법적으로 해결하는 방법이 필요한 상황입니다. 만약 앞 건물이 공사를 하고 있는 중에 있다면 공사중지가처분을 청구하거나 건물이 다 지어지고 나면 발생하게 될 사생활 침해, 일조권 침해 등의 피해를 산정하여 건축사나 소유주에게 소 제기를 해볼 수 있겠습니다.

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하지만 건물이 완공되기 전에는 충분히 이런 피해를 예상할 수 있겠지만 건물이 다 지어진 뒤에 발견한 경우라면 지금까지의 피해와 앞으로 거주할 날 동안 발생하게 될 피해들을 산정하여 손해배상청구를 요청할 수 있으며 심각한 경우라면 구청의 건축과 등에 불법건축물 신고 등을 통하여 상대방이 구청으로부터 이행명령을 받도록 조치할 수 있습니다.

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이행명령을 받은 상대방은 자신의 건물에 불법적인 요소들을 시일 내에 제거해야 하며 이를 지키지 않을 경우 이행강제금을 부과 받을 수 있습니다. 하지만 구청에 단순히 신고하는 것만으로는 일이 처리되지 않을 수 있으니 관련 분야의 전문가들의 조력을 받고 피해의 보상에 대해서는 변호사의 도움을 받아볼 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

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