별도 약정 없으면 임차 받았을 상태로 반환

[김판묵 변호사 (법무법인 우리하나로)] Q. A는 치킨 가게를 운영하는 B로부터 임차권을 양수받은 후 실내 인테리어 일부를 개조하여 운영하였습니다. 그 후 임대차가 만료되어 임대인에게 임대보증금 반환을 요청하자 임대인은 전 임차인 B가 임차할 당시의 상태로 실내 인테리어를 모두 철거하여 회복하라고 하면서 임대차보증금 반환을 거절하였습니다. 이 경우 A는 전 임차인 B가 임대인과 임대차계약을 체결할 당시의 상태로 원상회복을 하여야 하는가요?

A. 부동산 임대차계약이 만료된 경우 임차인은 임차한 부동산을 임대인에게 반환하여야 하고 부동산을 원래 상태로 회복하여야 합니다. 그 과정에서 임대인과 임차인 사이에 원상회복의 범위를 두고 많은 분쟁이 발생하고 있습니다.

이러한 다툼을 피하기 위해서는 임대차계약서에 원상회복의 범위에 대하여 특약사항으로 기재하는 것이 바람직합니다. 거래용 부동산 임대차계약서에는 부동 문자로 원상회복 조항이 있고, 이 조항을 고치기가 쉽지 않으므로 특약사항으로 원상회복 범위를 정하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소에 대해서는 원래대로 회복해야 할 책임이 없습니다. 통상의 손상이나 마모에 해당하는 것인지는 사례마다 다릅니다. 통상적인 용도로 사용하였다면 벽지나 장판이 낡아 손상되는 것, 방충망이 낡아 찢어지는 것, 형광등의 센서가 고장 나는 것, 수도꼭지나 배관이 낡아 누수가 발생하는 것은 통상의 손상이나 마모에 해당할 수 있습니다.

이 사안에서 임대인은 최초 임차인에게 임대할 당시의 상태로 원상회복을 하는 것이 유리하고, 임차인은 전 임차인이 인테리어했던 상태로 돌려주는 것이 유리합니다. 그렇다면 대법원은 이와 유사한 사례에서 어떠한 판결을 하였을까요?

대법원은 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장한 사례에서 “임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 임차인이 개조한 범위 내에서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판결하였습니다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결) 위 판례에 따르면 이 사안에서 A는 전 임차인으로부터 임차할 당시에 인테리어가 되어 있던 상태로 임차한 상가를 원상회복하면 될 것입니다.

임대인이 임대차보증금 중 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상액을 넘어서는 금액을 반환하지 않게 되면 해당 금액에 대하여 지연손해금을 배상해야 합니다. 그래서 만약 임대인은 A가 원상회복하여야 할 범위를 넘어서 임대보증금 전액을 반환하지 않는 경우 A가 원상회복에 따른 손해액을 넘어서는 임대보증금에 대하여는 지연손해금을 배상할 의무가 있습니다.

임대차계약 만료 시 임차인의 원상회복 의무와 관련된 분쟁을 방지하기 위해서는 임대차계약 당시 임차목적물의 중요 부분에 대한 사진촬영을 하여 증거를 확보해 두거나 계약서에 특약사항으로 원상회복 의무의 범위를 명확하게 기재해 두는 것이 분쟁을 줄일 수 있는 길입니다.

 

[출처] 김판묵변호사(법무법인 우리하나로), '[알쏭달쏭 생활법률 상식] 임대차 계약 만료 시 원상회복 범위', 매일신문, 2018.04.07.